Průvodce hypotékou: 10 kroků, které vás čekají na cestě k vlastnímu bydlení

Průvodce hypotékou: 10 kroků, které vás čekají na cestě k vlastnímu bydlení

Zvažujete hypotéku a netušíte, kde začít? Sepsali jsme pro vás krátkého průvodce hypotékou.
 

1) Vejde se mi hypotéka do rozpočtu?

Hypotéka není žádná levná záležitost. Než do ní skočíte po hlavě, vezměte si k ruce výpis z účtu, případně jiný přehled příjmů a výdajů, a začněte počítat.
 

Kolik můžu měsíčně splácet?

Při žádosti o hypotéku banka nejčastěji přihlíží k průměrnému čistému měsíčnímu příjmu za posledních 6 měsíců. Následně od příjmu odečte alespoň 1,5× životního minima všech členů domácnosti a veškeré další výdaje (například za energie, potraviny, dopravu, vodné a stočné, splátky dalších půjček atd.), které uvedete do žádosti. Výsledkem tohoto propočtu je přibližná výše splátky, kterou si můžete dovolit.

Měsíční částky životního minima od 1. 4. 2020
pro jednotlivce3 860 Kč
pro první dospělou osobu v domácnosti3 550 Kč
pro druhou a každou další dospělou osobu v domácnosti3 200 Kč
pro nezaopatřené dítě ve věku do 6 let1 970 Kč
pro nezaopatřené dítě ve věku 6 až 15 let2 420 Kč
pro nezaopatřené dítě ve věku 15 až 26 let2 770 Kč


Příklad: Manželé Dvořákovi mají 2 děti – dceři je 8 let, syn má 5 let. Pan Dvořák vydělává každý měsíc 35 000 Kč čistého, paní Dvořáková vydělává 30 000 Kč čistého. Hypotéku si berou na rodinný dům, ve kterém chtějí bydlet, proto odpadají z výpočtu výdaje za nájem. Rodina ale ještě měsíčně utratí 30 000 Kč za jídlo, energie, dvě auta, půjčky, pojištění a další rozmary.


Příjem rodičů = 35 000 Kč + 30 000 Kč = 65 000 Kč

1,5 × životního minima všech členů domácnosti = 1,5 × (3 550 Kč + 3 200 Kč + 1 970 Kč + 2 420 Kč) = 16 710 Kč

Další výdaje domácnosti = 30 000 Kč


Orientační možná výše měsíční splátky = 65 000 Kč − 16 710 Kč − 30 000 Kč = 18 290 Kč


DSTI: Kolik můžu měsíčně splácet podle doporučení ČNB?

Česká národní banka (ČNB) doporučila před lety bankám, aby přísněji dohlížela na míru zadlužení u žadatelů o hypotéku. Od těchto doporučení sice už zase opustila, některé banky je ale používají limity nadále, některé je dokonce zpřísnily. Jsou ale i takové, které je zcela zrušily a používají jiné způsoby pro ověření úvěruschopnosti. Pro orientační představu, jak banky vypočítávají, kolik si můžete půjčit, se ale stále hodí. Jak tedy určují maximální výši splátky?

DSTI (debt service to income) – částka, kterou měsíčně použijete na splátky všech půjček včetně hypotéky, nesmí být vyšší než 45 % z vašeho čistého měsíčního příjmu

ČNB později zmírnila toto doporučení a limit posunula na 50 % z čistého měsíčního příjmu. Doporučujeme ale při výpočtu přihlížet ke starší hranici.

Příklad: Dvořákovi platí měsíčně 4 300 Kč za půjčku na auto a splácí menší úvěr na vybavení dětského pokoje s měsíční splátkou ve výši 1 900 Kč. Úvěry je tedy vyjdou na 6 200 Kč měsíčně. Se splátkou hypotéky by na půjčky už měsíčně posílali 24 490 Kč. Podle doporučení DSTI by ale neměly všechny splátky dohromady dát víc než 45 % z jejich měsíčního čistého příjmu. Splňují tento požadavek?


Splátka půjčky na auto = 4 300 Kč

Splátka půjčky na vybavení dětského pokoje = 1 900 Kč

Teoretická splátka hypotéky = 18 290 Kč


Všechny splátky dohromady = 4 300 Kč + 1 900 Kč + 18 290 Kč = 24 490 Kč

45 % z 65 000 Kč = (65 000 Kč / 100) × 45 = 29 250 Kč

Je součet všech splátek dohromady < 45 % z rodinného rozpočtu? Ano, protože 24 490 Kč < 29 250 Kč. 


V tomto případě je doporučení DSTI splněno.


2) Jak vysokou hypotéku si můžu vzít?

LTV (loan to value) – poměr mezi zapůjčenou částkou a cenou nemovitosti by neměl u většiny hypoték přesahovat 90 %.

Další doporučení ze strany ČNB určuje limit, kolik si můžete na hypotéku půjčit maximálně 90 % z ceny zastavené nemovitosti. To znamená, že u hypotéky se zastavenou nemovitostí za 4 000 000 Kč, vám banka půjčí nanejvýš 3 600 000 Kč.
 

Dá se nějak LTV obejít? 

Dá. Banky mají každé čtvrtletí u malého počtu hypoték možnost půjčit o pár procent víc. Ale pozor, čím vyšší LTV, tím vyšší úrok

Další možností je zastavit více nemovitostí. Když byla ještě hranice LTV nastavena na 80 %, spousta lidí začala zastavovat kromě nemovitosti, na kterou si hypotéku brala, ještě dům nebo byt dalšího člena rodiny. Jakmile splatila z hypotéky tolik, aby LTV kleslo na 80 %, druhou zastavenou nemovitost z hypotéky tzv. vyvázala

INFO

Hypotéka by vás neměla připravit o veškeré úspory. Vždy byste měli mít po ruce alespoň trojnásobek čistého měsíčního příjmu jako finanční rezervu


DTI: Jak vysoký může být můj dluh podle ČNB?

Ještě není všem doporučením konec. ČNB také doporučila bankám, kolik by měl dělat celkový dluh žadatele o půjčku. 

DTI (debt to income) – všechny vaše dluhy dohromady by neměly přesahovat 9× vašeho čistého ročního příjmu.

ČNB později změnila i toto doporučení a limit posunula na 8× čistého ročního příjmu. Doporučujeme při výpočtu přihlížet k novější hranici.

Příklad: Dvořákovi mají půjčku na auto ve výši 380 000 Kč a úvěr na domácnost 120 000 Kč. Dohromady tedy mají dluh 500 000 Kč. Podle doporučení DSTI by všechny dluhy neměly být větší než čistého ročního příjmu. Kolik si tedy ještě mohou půjčit?


Půjčka na auto = 380 000 Kč

Půjčka na vybavení dětského pokoje = 120 000 Kč


Všechny dluhy dohromady = 380 000 Kč + 120 000 Kč = 500 000 Kč

Maximální možná výše dluhu = 8× čistého ročního příjmu − všechny dluhy dohromady = (8 × 65 000 Kč × 12) − 500 000 Kč = 6 240 000 Kč − 500 000 Kč = 5 740 000 Kč


Podle DTI si mohou Dvořákovi vzít hypotéku ve výši maximálně 5 740 000 Kč.


3) A co další výdaje kolem?

Za co budu platit bance?

Poplatek za vyhodnocení žádosti o hypotéku

Většina bank si ho už neúčtuje, najdou se ale samozřejmě i výjimky. Mezi ně patří například Komerční banka, kde dáte za posouzení žádosti 2 900 Kč, u Raiffeisenbank zaplatíte dokonce až 4 900 Kč.
 

Poplatek za odhad ceny nemovitosti

Banka vyšle vlastního odhadce, aby měla jistotu, že cena na papíře odpovídá skutečnosti. Výše poplatku se odvíjí od typu nemovitosti. Například u rodinného domu se obvykle pohybuje kolem 5 000 Kč. Pokud ale dokážete dodat veškeré podklady bance v elektronické podobě, vše vyřeší takříkajíc od stolu a na poplatek vám dá slevu.

Poplatek za odhad ceny nemovitosti u Hypoteční banky 7. 10. 2020
Zjednodušené ocenění bytu odhadcem s elektronickými podklady od klienta 1 900 Kč
Standardní ocenění bytu / nebytové jednotky3 900 Kč
Ocenění rodinného domu / rekreačního objektu / samostatného pozemku4 900 Kč
Ocenění ostatních typů nemovitostí9 900 Kč

(Zdroj: hypotecnibanka.cz)

Poplatek za čerpání hypotéky

Většina bank vám nabídne první čerpání zdarma, poplatek bude požadovat až u několikátého čerpání v pořadí. 

Poplatek za čerpání hypotéky u České spořitelny 7. 10. 2020
První čerpáníZdarma
Druhé a každé další čerpání500 Kč

(Zdroj: csas.cz)

V sazebnících bank najdete obvykle také poměrně tučný poplatek za "čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva". O co jde? Banka vám za normálních okolností umožní čerpat úvěr až v okamžiku, kdy předložíte výpis z katastru, na kterém je nemovitost zastavena v její prospěch. Vyřízení zástavního práva může ale trvat klidně i několik měsíců. Z tohoto důvodu banky nabízí klientům čerpání úvěru už na základě návrhu na vklad zástavního práva. Poplatek vás vyjde obvykle na něco kolem 3 000 Kč.

 

Poplatek za poskytnutí úvěru

U většiny bank se tomuto poplatku vyhnete. Vybírá ho ale například UniCredit bank ve výši 2 900 Kč.
 

Poplatek za rezervaci peněz

Ani pro banku nejsou peníze na vaši hypotéku zrovna malý obnos. Proto si účtuje poplatek za jejich rezervaci. Pokud se tedy rozhodnete čerpat půjčku postupně, očekávejte, že pár drobáků ztratíte na úrocích za rezervaci. Například Hypoteční banky si účtuje 0,5 % za rok z nevyčerpané částky úvěru.
 

Vedení úvěrového účtu

Dnes už se za vedení úvěrového účtu k hypotéce většinou nic neplatí. Banky mívají v sazebníku sice měsíční poplatek ve výši cca 200 Kč, většinou je u něj poznámka, že se až do odvolání neplatí. Výjimkou je Hypoteční banka, která si účtuje 150 Kč měsíčně.
 

Za co dalšího budete platit?

Výpis z katastru, návrh na vklad zástavního práva atd.

Výpis z katastru je nutný u každé hypotéky, jeho cena se pohybuje od 100 Kč výše. Poplatek za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí dělá 2 000 Kč. Dalších 2 000 Kč vás vyjde návrh na vklad vlastnického práva.
 

Poplatek za advokátní či notářskou úschovu peněz

S koupí domu, bytu nebo pozemku to není jako s rohlíky v supermarketu, kde stačí podat prodavači u kasy peníze a on vás nechá si rohlíky odnést domů. Nemovitost vám totiž do vlastnictví nepřipadne v momentě, kdy podepíšete s prodávajícím smlouvu, ale až když se objeví vaše jméno v katastru nemovitostí. Jelikož se tedy nejedná o situaci „z ruky do ruky“, přichází na řadu třetí strana – advokátní společnost, úschovna nebo banka.

Třetí strana uschová peníze do chvíle, kdy je nemovitost skutečně přepsána v katastru na vaše jméno. Pak teprve peníze vyplatí prodejci. Za veškerou administrativu si něco připlatíte, obvykle jde o pár tisíc korun. Budete mít ale jistotu, že prodávající neshrábne peníze a nenechá si domek pro sebe.
 

Odměna právníkovi, který překontroluje smlouvy

Při koupi nemovitosti je zcela zásadní, aby byly všechny smluvní dokumenty zcela v pořádku. Proto si nechte vše překontrolovat zkušeným právníkem. Výše odměny se odvíjí od marže advokáta a rozsahu jeho práce, za kontrolu už vypracovaných smluv dáte ale maximálně pár tisíc korun. Není ale důvod šetřit. Dobrý právník vám vše vysvětlí a vy budete mít jistotu, že na vás ve smlouvách nečíhají žádné skryté záludnosti a pasti.
 

Pojištění nemovitosti

Pojištění nemovitosti se nevyhnete. Banky vždy vyžadují minimálně pojištění nemovitosti proti živelným a jiným rizikům. Při podpisu hypoteční smlouvy si proto ve smlouvě všimnete výrazu „vinkulace pojistného plnění“. Jedná se o opatření, kdy, v případě požáru nebo jiné katastrofy, při které nemovitost lehne popelem, bude pojistka vyplacena bance. Ta se s vámi následně dohodne, jak s penězi naloží – buď je investuje do rekonstrukce, nebo splatí hypotéku.

Pojištění nemovitosti se odvíjí od částky, kterou chcete pojistit. Například v Equa bank zaplatíte měsíčně 0,0055 % z pojistné částky + 160 Kč navíc.
  

Provize, rezervační poplatek realitní kanceláře

Pokud nakupujete nemovitost u realitní kanceláře, dávejte si pozor na výši provize či poplatku za rezervaci nemovitosti. Občas bývá provize rovnou zahrnuta v ceně, jindy na vás realitka vytáhne fakturu navíc.
 

Daně

Sice už byla zrušena daň z nabytí nemovitosti, stejně budete muset platit daň z nemovitosti, kterou ovlivňuje velikost bydlení a počet obyvatel ve vašem městě.
 

INFO

Existují samozřejmě další poplatky za různé doplňkové služby. Patří mezi ně například expresní čerpání, změna smlouvy, životní pojištění atd. 

 

4) Kdo mi nabídne nejvýhodnější hypotéku?

Výběr hypotéky se vážně nevyplatí uspěchat. I když vás to asi potáhne nejdřív do banky, u které máte už od studentských let účet, porozhlédněte se i jinde. Srovnejte si hypotéky online a nebojte se využít hypotečního poradce. Dobrý hypoteční poradce není uvázaný u jedné banky a nebude mít problém vám vysvětlit, čím se od sebe různé nabídky liší. Spočítá vám také veškeré výdaje spojené s vámi vybranou nabídkou a významně vám ulehčí papírování.
 

Na co se finančního poradce nezapomenout zeptat?

1) Rozsah a cena služeb – Co všechno poradce zařídí? Budete muset osobně do banky, na katastr nemovitostí, na pojišťovnu nebo třeba do advokátní úschovny? Kolik vás jeho služby budou stát?

2) Základní parametry vybrané hypotéky – Kolik procent z kupní ceny zastavené nemovitosti banka půjčuje? Jak dlouho můžete hypotéku splácet? Na kolik vyjdou všechny poplatky? 

3) Základní čísla – úroková sazba, RPSN, výše měsíční splátky, délka fixace?

4) Čas na nikoho nečeká – Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky u vybrané banky?

5) Dodatečné služby a produkty – Je vhodné se pojistit u dané banky nebo někde jinde? 

6) Zákaz zatížení a zcizení a další chytáky – Bude možné v budoucnosti hypotéku bez problémů refinancovat?

7) Případné pokuty a sankce – Co když budu potřebovat odložit, případně snížit měsíční, splátku? Jak je to naopak s předčasným splacením úvěru?

Jakému finančnímu poradci se vyhnout?

  • Nutí vám životní pojištění. I když je rozhodně zodpovědné si životko sjednat, nebývá u hypotéky podmínkou.
  • Nutí vám vázací bonus. Výhodnější úrokovou sazbu získáte, pokud se zavážete, že zůstanete u vybrané banky i po prvním období fixace.
  • Názory nemá podložené čísly. „Tahle banka je pro vás nejlepší. Všichni ostatní klienti si ji taky chválí.“ Taková tvrzení by měl být poradce schopný dokázat.

 

5) Co mě čeká na první schůzce v bance?

Pokud už máte představu, jak vysokou hypotéku si můžete dovolit a se kterou bankou se do toho chcete vrhnout, můžete se vydat na první schůzku.
 

Co si vzít s sebou?  

  • 2 doklady totožnosti – občanský průkaz, řidičský průkaz, cestovní pas nebo rodný list.
  • doklady k zastavované nemovitosti – rezervační smlouva, smlouva o kupní smlouvě, v případně, že zastavovanou nemovitost už vlastníte, kupní smlouvu, nebo jiný doklad o vlastnictví.
  • doklad o výši příjmu – zaměstnanci přinesou potvrzené o příjmu od zaměstnavatele, OSVČ by měly dodat daňová přiznání minimálně za 2 poslední období.
     

Co se na první schůzce bude dít?

Znovu si vyslechnete vše o vybrané hypotéce. Zaměstnanec banky s vámi nastaví předběžnou výši hypotéky, propočítá orientační výši úrokové sazby a měsíční splátky, projde s vámi sazebník, pomůže vám s vyplněním žádosti a popíše, co se bude dít dál. V nejlepším případě vám dá do rukou rovnou seznam požadovaných dokumentů pro vyřízení hypotéky. Pak už čekáte na konečnou nabídku banky.
  

6) Jak banka vyhodnocuje žádost?

Každá banka má svoje vlastní tajné postupy, do kterých žádný smrtelník nevidí. Můžete si ale být jistí, že si vás i zastavovanou nemovitost bude chtít pořádně proklepnout. 

Banka si ověří vaši úvěruschopnost a nakoukne vám do registrů. Z tohoto důvodu se nedoporučuje chodit s žádostí o hypotéku k více než 3 bankám. Každé odstoupení od žádosti se vám do registrů zapisuje a snižuje vám bonitu. 

Banka také pošle vlastního odhadce, aby omrkl zastavovanou nemovitost. Budete si tedy muset dohodnout prohlídku, na které odhadce vše změří, zkontroluje a většinou i nafotí. Následně pošle svůj odhad do banky, která na jeho základě vyhodnotí vaši žádost. Odhadce po vás může chtít list vlastnictví a nabývací titul. Většinou mu je ale obstará banka.
 

Co odhadce nemovitosti může ještě zajímat?

  • Staří nemovitosti, případně rok, kdy proběhla poslední rekonstrukce.
  • Dispozice nemovitosti, počet a velikost místností.
  • Vybavení nemovitosti, typ vytápění, systém rekuperace atd.
  • Stavební materiály, jestli jde například o dřevostavbu.
  • Další příslušenství k nemovitosti, třeba garáž, studna, zahradní domek atd.
  • Napojení na sítě (elektřina, plyn, voda, internet atd.).
  • Případná věcná břemena (například veřejná cesta vedoucí přes váš pozemek).
  • Kdo v nemovitosti aktuálně bydlí, případně kdo si ji pronajímá atd.

 

7) Banka dala zelenou. A co vy?

Banka vám pošle návrh smlouvy se vším všudy. Teprve v tomto bodě se dozvíte, jak vysokou dostanete úrokovou sazbu a kolik budete splácet. Je jen na vás, jestli na nabídku kývnete, nebo se rozhodnete zkusit štěstí jinde. Doporučujeme vše zvážit a probrat s vaším hypotečním nebo finančním poradcem.
 

8) Jaké dokumenty potřebuji?

Jestliže na nabídku banky kývnete, čeká vás další návštěva pobočky a hromada papírování. Pokud jste při první návštěvě banky dostali seznam požadovaných dokumentů, můžete se pustit do vyřizování. V opačném případě doporučujeme se na banku obrátit a o podobný seznam požádat. 

U každé banky a u každé hypotéky se výčet dokumentů trochu liší, obecně se dá ale říct, že je potřeba dodat:
 

  • V závislosti na účelu hypotéky závaznou rezervační nebo rovnou kupní smlouvu k nemovitosti, stavební povolení, nebo třeba smlouvu o dílo.
  • Doklad, že jste vlastní zdroje určené na koupi nemovitosti uložili do advokátní nebo notářské úschovny. 
  • Doklad o dohodě s advokátní nebo notářskou úschovnou o předání peněz mezi všemi stranami.
  • Smlouvu o zástavě nemovitosti.
  • Návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
  • Smlouvu o pojištění nemovitosti a doklad o vinkulaci pojistného plnění ve prospěch banky.
  • Oznámení o vzniku zástavního práva k pojištěné nemovitosti.
     

9) Jak probíhá čerpání hypotéky?

Banka svolí s čerpáním peněz v momentě, kdy dodáte výpis z katastru, ve kterém je na dané nemovitosti zástavní právo v její prospěch. Pozor, od podání návrhu na vklad do katastru do samotného zápisu může uplynout až 50 dní. Proto si velká většina lidí připlatí za možnost čerpat hypotéku už při dodání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. 

Jakmile podáte žádost o první čerpání hypotéky a banka vám dá zelenou, může se začít hýbat s penězi. V případě koupi vše proběhne najednou přes úschovnu, pokud stavíte, můžete samozřejmě finance čerpat i postupně.
 

10) Dopadlo vše, jak mělo?

Veškeré dokumenty si pečlivě uschovejte. Zkontrolujte si, že s úschovnou, bankou i prodejcem máte vše vyřešené a neschovává se vám ještě někde nějaký zapomenutý kostlivec ve skříni. 

  
Která hypotéka je pro vás nejvýhodnější? 

O
Ondřej is the author of this solution article.

Byla tato odpověď užitečná? Ano Ne

Send feedback
Omlouváme se že nemůžeme býti nápomocni. Pomozte nám, prosím, vylepšit tento článek vaší zpětnou vazbou.
Hypotéky Žádost o hypotéku Průvodce hypotékou